'Ya kiralara zam gelecek ya da arsa fiyatı düşecek'

Önceki yıllarda Türkiye ekonomisinin parlayan yıldızı olan inşaat ve emlak sektörünün son dönemde durgunlaşması, Ödemiş'e de yansıdı. Konu hakkında Duran Emlak'ın işletme sahibi Osman Duran gazetemize konuştu.

'Bu yıl, inşaat ve emlak sektörünün en durgun yılı'

Duran, 13 yıldır inşaat ve emlak sektöründe çalıştığını dile getirerek, 'Yaklaşık üç yıldır inşaat sektöründe yer almıyorum, emlakçı olarak mesleğime devam ediyorum. İnşaat sektörü, piyasada en hızlı durgunlaşan ve en geç toparlanan sektörlerden birisi. Türkiye'deki iş istihdamının yaklaşık yüzde 25'i, inşaat sektöründen sağlanıyor. Dolar kurunun yükselmesi, arsa rayiç değerlerinin çok fazla yükselişe geçmesiyle birlikte ev fiyatları da artış gösteriyor. Bununla beraber insanların bu konutları almak için çekecekleri kredilerin faiz oranlarının da yükselmiş olması, bu sektörü neredeyse durma noktasına getirdi. Emlak alışveriş oranlarının yüzde 10'a kadar düştüğünü söylemek mümkün. Ayrıca geçtiğimiz dönemlerle karşılaştırdığımızda bu yılın diğer yıllara oranla inşaat ve emlak sektörü açısından en durgun sene olduğunu söyleyebilirim' diye konuştu.

'Ödemiş'e 1500 konut yeterli'

Tarımın inşaat sektörünün ötesinde çok daha önemli bir değer olduğunu vurgulayan Duran, 'Ben şehrin merkezinin yanlış yere kurulduğunu düşünüyorum. Zeytinlik ve Birgi tarafları gibi biraz daha eğimli yerlerde şehrin merkezileştirilmesi ve buradaki kıymetli arazilerin binalarla doldurulmaması gerektiği düşüncesindeyim. Dünyanın en verimli ikinci ovasındayız. Betonu her zaman inşa edebilirsiniz ama kıymetli topraklar her zaman bulunacak bir değer değil. Bu kadar kıymetli toprakları da israf etmenin hiçbir anlamı yok. Bir şehrin ihtiyacı olan daire ve dükkan sayısının yıllık ortalamaları belli. Ödemiş için sıfırdan 1500 konutun yeterli olduğu kanaatindeyim. Bu, inşaat sektöründe son sekiz yıldaki ikinci durgunluğumuz. Bundan dört yıl önce de bu gibi bir duraklama yaşadık. Tabi ki o durgunlukla şu an yaşadığımızın bir bağlantısı var. Müteahhitlerimiz yılda 1500 değil, 2500 daire yapıyor. Bence burada kesinlikle ruhsat sınırlaması getirilmeli. Diyelim ki ihtiyaç 1500 ise 2000 ruhsat geldiği zaman o yıl artık inşaat ruhsatı verilmemeli. Bu, inşaat ve emlak sektörünün o seneyi durak geçirmemesi için de epey önem taşıyor. Krizi tetikleyen sebeplerden biri de bu' dedi.

'Sektörde sınırlama ve denetleme yok'

İnşaat sektöründeki durgunluğun yalnızca dolardaki kurun artışıyla ilintili olmadığını da kaydeden Duran, 'Her yıl fazladan yapılan konutlar -özele indirgersek Ödemiş için fazladan 5000 civarı bir konut stokundan bahsediyoruz- sektörel durgunluğun en temel sebeplerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Konut fazlalığının da sebeplerinden biri, serbest piyasayı durdurmamızın mümkün olmayışı. Herhangi bir denetleme olmadığı için on daire yapacak gücü olan bir kişi, elli dairelik yerle anlaşıyor. Bunu yapmak isteyen sayısını düşündüğünüz zaman da ortaya çok büyük rakamlar çıkmakta. Zaten bu resme baktığınızda bile inşaatların niçin yarıda kaldığını, müteahhitlerin niçin inşaatları bırakıp gittiğini görmeniz kolaylaşıyor. Bu yarış, maliyetlerin yükselmesine ve konut fiyatlarının ciddi artışına sebebiyet veriyor. Bu sektörün en büyük sorunu, en başta da belirttiğim üzere herhangi bir sınırlama ve denetlemenin olmayışı. Sınırlama gelmediği sürece serbest piyasa ekonomisi içerisinde herkes cebindekinden fazlasıyla sektöre giriş yapabilir, hiçbir engel yok' şeklinde konuştu.

Çok inşaat yerine bir fabrika

Duran, Ödemiş'te yılda 1500'e yakın düğün ve tahmini 300 civarı göç yaşandığına dikkat çekerek, 'Ödemiş'te 1500'e yakın hane ihtiyacı var. Bunun üzerinde ruhsat verildiği sürece konut balonunun patlayacağını düşünüyorum. Sermayemiz, boş yere atıl bir şekilde harcanılmasındansa daha mantıklı yerlere yönlendirilebilir. Bunu da devlet ve o şehrin belediyeleri bir arada denetlemeli. Örneğin nüfusa oranlanarak o dönem yapılacak daire sayısı belirlenebilir. Fazlası için de daire ruhsatı verilmemeli. Basit bir hesapla herkesin elinde olan beşer dairesi var, bu bir milyon sermayeye denk düşer. Yüz müteahhit demek, yüz milyon anlamına geliyor. Bunun yerine bir fabrika kurulması, kentin iş istihdamı ve kalkınması için çok daha hayırlı olabilir' ifadelerini kullandı.

2018'e oranla yüzde 90 düşüş var

Şu an kiralık evin satılık evden daha çok tercih edildiğini söyleyen Duran, 'Şu an kiralama yüzde 95 daha fazla tercih edilmekte. Ev satışları, 2018 yılına nazaran yüzde 90 oranında düşmüş durumda. Ev kiraları, geçtiğimiz yıla göre yüzde 20 artış gösterdi fakat yüzde 20, konut sektörünü hareketlendirecek bir oran değil. Kira zamlarının yüzde 50'ye kadar yükselmesi ya da konut fiyatlarının düşmesi için arsa fiyatlarının da düşmesi gerekiyor. Bu denge kurulmadığı için inşaat ve emlak sektörünün de şu an için hareketlenmesini beklemiyoruz. Ödemiş'te konutların amorti yani kendi kendini karşılama süresi 30 yıla dayanmış durumda. 30 yılda bir konut kirasıyla ancak kendi kendini amorti edebiliyor. Bunun tekrar 20 yıla düşmesi lazım ki birileri o konutları tekrar satın alıp kiraya verebilsin. Bu sektörü canlandırabilmek için ya kiralara zam gelecek ya da arsa fiyatları düşecek' diye konuştu.

'Konut satın almak, mantıklı bir yatırım değil'

Konut alıp kiraya vermenin içerisinde bulunduğumuz dönemde herhangi bir kar getirmeyeceğini de ekleyen Duran şunları ekledi: 'Bu dönemde 30 yılda amorti eden bir gayrimenkulün satın alınması, asla mantıklı bir yatırım değil. Mesela şu an Ödemiş Devlet Hastanesi'nin de içerisinde bulunduğu Zafer Mahallesi'nde ev kiraları 1300 ila 1500 TL arasında seyrediyor. Geçtiğimiz yıl 1000 ila 1200 lira arasında olan kiralar, mahalle özelinde yüzde 20 ila yüzde 30 oranında artış göstermiş durumda. Bu, ciddi bir artış elbette ancak maliyetin de arttığını belirtmek lazım. Şu anda orada inşaat yapan müteahhit arkadaşlarımızın hiçbirinin para kazandığına inanmıyorum. Belki bir kısmı zararına bile daire satıyor olabilir. 450 bin TL'lik bir dairenin 1300 liraya kiraya verilmesi durumunda otuz senelik bir amortisman süreci, o daireleri mantıklı bir yatırım olmaktan çıkarıyor. Şu an o dairelerin yenileri 550 bin TL'ye kadar satışa sunuluyor. Bu evlerin kiraları 2000 TL'ye çıkmadığı sürece kimse ne alır ne de kiraya verir. Bütün bu söylediklerime ek olarak Ödemiş özelinde düşünecek olursak piyasadaki bu durgunluğun altı ya da sekiz ay içerisinde Ödemiş'te gayrimenkul stokunun erimesiyle son bulacağını ve yeniden piyasanın açılacağını düşünüyorum.'

Ece Köseoğlu